小产权房不能通过登记“洗白”

　　原标题：小产权房不能通过登记“洗白” 购房者面临权益不被法律保护的巨大风险

　　【现状】近日，自然资源部发布《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。《通知》强调，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

　　小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未交纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村里颁发，又称“乡产权房”。这种房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管部门不会给予备案，没有合法的房产证，也不能落户。

　　在昆明，云路裕庭、凤凰雅苑、玉泽苑、昆明榕园等小区都属于小产权房。而在目前的法律框架下，小产权房是不合法的。2019年10月，昆明市官渡区曾针对小产权房的处理结果发布公告称，由于云路裕庭和凤凰雅苑两个项目未取得《建设工程规划许可证》，属于违法建设行为，拟依法没收违法建筑。这也就意味着，小产权房涉违法建筑，面临着被拆除的风险。

　　多年来，很多人对小产权房“转正”充满期待。虽然国家多次表态不支持小产权房合法化，但是很多人抱有幻想，甚至不顾风险交易小产权房。究其原因，主要是小产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。

　　然而，小产权房属于旧村改造或新村建设，没有市区规划、建设管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地，这类土地只能用于农业生产或作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。

　　【释法】云南雁序律师事务所律师白杰分析，在农村，在集体土地上进行开发建设需履行严格的征用审批手续，违反法律规定占用农用地，改变土地性质进行开发建设的行为，还可能面临承担行政或刑事责任。在未经合法审批取得宅基地等建设用地使用权的土地上建设房屋，自然也得不到法律保护。

　　怎样才能避免陷入小产权房的风险呢?白杰建议，城镇户籍人口不能在农村取得宅基地，也不能自建住宅，而且根据现有法律法规，农村宅基地实行一户一宅，在宅基地上建设的自建房只能在本集体经济组织内部转让，违反以上法律法规及政策制度受让取得的农村房屋，存在受让不动产权益不被法律保护的巨大风险。也就是说，城镇人口除依法继承取得宅基地上的房屋(不包括土地，地上房屋因自然或法定原因消灭所有权后，继承取得的不动产权益即告消灭)，或租赁使用外，其他受让取得农村集体土地上的不动产均有得不到法律保护的风险。(姜燕萍)