以案释法 | 因疫情减免的租金被“二房东”吞了怎么办

　　【案情】近日，昆明市五华区人民法院审理了一起因为疫情减免房租引发的合同纠纷案件。

　　2020年4月，李女士与云南省市场监督管理局机关服务中心签订《云南省省级行政事业单位国有资产出租合同书》，承租国有资产房屋，租期为2020年1月至2020年12月。

　　随后，李女士与凌先生签订《联营协议》，约定李女士以该房屋与凌先生联营，联营时间为2020年4月至2021年4月，费用每年6万元。协议签订后，李女士交付了商铺，凌先生交清了截至2021年4月的联营费。

　　2020年初，因疫情影响，省市场监督管理局机关服务中心减免了李女士2020年2月11日至2020年12月31日期间的租金。但作为“二房东”的李女士却不愿对凌先生的租金进行减免。凌先生多次找李女士协商，要求减免租金，都遭到了拒绝。于是，凌先生起诉到法院，要求李女士退还疫情防控期间的租金，并支付资金占用费。

　　庭审中，李女士认为，她和凌先生签订的是联营协议，双方之间是联营关系，而不是租赁关系，不同意退还疫情防控期间的联营费用。

　　法院经审理后认为，李女士与凌先生之间签订的联营协议，并不具备联营或合伙的权利义务内容，如风险共担、利润共享等。结合合同约定定期支付固定数额联营费和案涉商铺的利用内容，综合判断后，法院确认联营属于虚假意思表示，隐藏的民事法律行为属于合同当事人为规避租赁合同对承租人转租权的限制，而设立的次租赁合同关系。

　　“李女士跟云南省市场监督管理局机关服务中心签订的合同要求她不可以转租，为规避这一规定，她就以联营的方式和凌先生签订协议。凌先生是以固定的数额向李女士交纳所谓的联营费，这笔钱实际上就是房租，所以法院认定这份合同不是联营协议，而是房屋租赁合同。”法官李根琼说。

　　法院指出，根据国家关于疫情期间减免中小企业房租的政策精神，租金减免政策要求将该政策落实到实际承租人身上。法院一审判决由李女士向凌先生返还房屋租金5.5万元、水电费押金1000元。宣判后，李女士及凌先生均未上诉。

　　【释法】国浩律师(昆明)事务所律师靳楠表示，合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而是应该根据合同内容(即主要条款)所涉及的法律关系进行全面理解和准确判定。虽然李女士和凌先生签订的合同名称为《联营协议》，但该合同却是以转租房屋的租赁权为内容，并没有联营协议应具备的共同出资、共担风险的法律特征。

　　律师认为，本案合同中，李女士以提供房屋租赁权为代价，向凌先生收取固定利润，符合房屋租赁合同的法律特征。因此，法院判定李女士和凌先生之间的合同关系为房屋租赁合同关系。

　　另外，根据国家发展改革委等8部委发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》及省国资委、省发展改革委、省财政厅、省商务厅、省机关事务管理局《关于贯彻落实支持实体经济发展鼓励减免房租政策实施细则》第四条第(四)项“间接承租实施主体经营性房屋，且转租方和承租方属于本《实施细则》规定的中小微企业和个体工商户，实施主体应督促转租方将减免政策落实到实际承租方”的规定，李女士应按国家相关政策规定，向实际承租人凌先生减免相应的租金。

　　(李艳)