以案释法 | 停车区域权属存纠纷归谁管

　　【事件】几年前，因不满原物业公司的服务，昆明市金实小区华秋园成立业委会，换掉了原来的华诚物业。新老物业公司办理移交事宜时，因存在一些纠纷，尤其针对该小区临北京路方向停车区域的权属问题，一直没有达成共识。

　　小区业委会的杨先生介绍，从2017年到2019年，业委会一直在跟原物业打官司，法院判决这块地和停车场既不属于华诚物业，也不属于小区业委会。然而昆明市自然资源和规划局盘龙分局2021年9月的回复表明，该小区临北京路方向停车区域在该土地证的证载范围内。也就是说，这块地属于小区全体业主共有。

　　然而，华诚物业认为这块地是属于开发商和他们的，并在车位上安了地锁，收取停车费。对于小区业委会准备建立停车场、建道闸的行为也予以阻挠。

　　盘龙区金辰街道办事处负责人说，华秋园临北京路方向停车区域在北京路绿化带和华秋园之间，并不承担公共通道功能，且属于小区红线范围内，应由小区物业公司管理。而小区内部管理范围内的停车泊位是否有收费资质，则是由昆明市交通运输局批复。

　　【释法】北京盈科(昆明)律师事务所律师田玄玄表示，本案需要解决的问题有两个：一是争议停车区域的土地权属问题，二是争议停车位的产权问题。

　　根据昆明市自然资源和规划局盘龙分局的回复，争议停车区域在小区的用地红线范围内，且不属于城镇公共道路或城镇公共绿地。民法典第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。据此，该区域系建筑区划内的公共场所，由业主共有。

　　结合目前的案情，争议停车区域的地上车位没有通过规划报建，也未参与计算小区的建筑容积率，更无法办理产权权属证明，也就是常说的非产权车位。

　　民法典第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　本案中，争议停车区域属于占用业主共有场地设置的停车位，属于业主共有，应由业主大会民主决定车位的占有、使用、收益事宜，其他主体无权收取停车费用。(李艳)